В каком городе выгоднее купить квартиру с целью сдачи ее в аренду?

Не секрет, что многие покупают квартиры с целью инвестиций. Купить, чтобы потом продать дороже, и купить, чтобы сдавать в аренду. В каком городе доходность от сдачи в аренду будет выше? Мы решили посмотреть, в каком из городов России выгоднее купить двухкомнатную квартиру, которую можно прямо сразу же сдавать в аренду. Это не элитное жилье, но и не хрущевки. Для Москвы и Санкт-Петербурга не последнюю роль играет близость метро. Мы рассматривали варианты, которые находятся максимум в 15 минутах ходьбы от метро. Под границами центра  Москвы подразумеваем кольцевую линию метро. Самый центр не учитываем.

Доходность от сдачи квартиры в аренду коррелирует со ставками по банковским вкладам. Обычно доходность от аренды превышает ставку по депозитам на год. Сейчас реально получить более 10 % годовых. При сдаче квартир в аренду такой доходности нет, а это значит, что либо цены на квартиры будут снижаться, либо арендная плата будет расти. Ставки по депозитам сейчас растут. Арендной плате расти сложно, потому что уже сейчас она на высокой уровне. Если брать средние зарплаты в Москве, Санкт-Петербурге и Челябинске, то получается, что плата за квартиру съедает более половины заработной платы. Впрочем, мы смотрели двухкомнатные квартиры, а их чаще всего снимают либо молодые пары, либо семьи, а значит работающих может быть и двое. Но даже в этой ситуации доля аренды в ежемесячных расходах пары/семьи будет очень большой.

За МКАД жизни нет

Купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге может не каждый, поэтому и бросают люди взор на другие города. Сегодня мы пробежимся по областным центрам регионов, которые находятся южнее Москвы, но не граничат с Московской областью, именно поэтому в нашем обзоре вы не найдете Тулу, Калугу и Рязань.

На стоимость квартиры в Белгороде или Тамбове уже не влияет относительная близость к Москве, потому что из этих регионов проблематично добираться на работу в столицу. Да и на выходные из Москвы в эти регионы выбираться тоже не так-то просто. Расстояние от Москвы до Орла - 366 километров. С одной стороны не так много, с другой - на дорогу уйдет пять часов, если повезет.

В половине из рассматриваемых городов можно купить однокомнатную квартиру за миллион рублей. В Тамбове можно приобрести студию за 720 тысяч рублей. Выше цены в Орле, Липецке и Белгороде. Для покупки квартиры в новостройке Белгорода или Липецка понадобится минимум 1.5 млн рублей. В Белгороде квадратный метр начинается от 36 000 рублей, но большинство предложений дороже 42 000 рублей.

Стоимость недвижимости на первичном рынке

Это не средние цены. Это минимальные цены из тех предложений, что мы смогли найти.

Квадратный метр в новостройках за год подешевел на 12.1 %. Средняя стоимость квадратного метра в России, по данным на второй квартал 2011 года, равнялась 42.2 тысячи рублей. Год назад было 48.0 тысяч рублей. Но стоит отметить, что по сравнению с первым кварталом 2011 года наметился рост (+1.6 %).

В Москве за год стоимость квадратного метра в новостройках упала со 142.8 тысяч рублей до 126.5 тысяч рублей.  Совсем другая картина в Московской области. Год назад квадратный метр на первичном рынке стоил 60.0 тысяч рублей. Сейчас - 66.7 тысяч рублей.

В Санкт-Петербурге цены почти не изменились - 78.4 тысячи рублей (-1.1 %).

Стоимость квадратного метра на первичном рынке в субъектах Российской Федерации (данные Росстата, на 2 квартал 2011 года):
1. Москва - 126 536
2. Санкт-Петербург - 78 435
3. Московская область - 66 723
4. Ямало-Ненецкий АО - 64 417
5. Сахалинская область - 58 115
6. Ненецкий АО - 56 660
7. Ленинградская область - 48 017
8. Калужская область - 47 332
9. Хабаровский край - 47 422
10. Якутия - 47 202
11. Ханты-Мансийский АО (Югра) - 46 788
12. Амурская область - 46 223
13. Камчатский край - 45 911
14. Карелия - 45 160
15. Архангельская область - 45 126

Если средняя стоимость дома в США упала до 172 тысяч долларов, то по-прежнему остались места, где дома продаются дороже миллиона. В 2010 году таких мест было 20, 15 находятся в экс-штате Арнольда Шварценеггера.

Первое место - у Хилсборо. Средняя стоимость дома здесь превышает 2 млн долларов США. Что это за местечко?

Здесь проживает, например, Алисия Сильверстоун.

На втором месте, немного отставая от лидера, Лос Альтос Хилз. Недавно Юрий Мильнер купил здесь дом за 70 млн долларов, так что в 2011 году Лос Альтос Хиллз, скорее всего, переместится на первое место.

На третьем месте Монтесито.  Дома здесь имеют Майкл Дуглас, Джеф Бриджес, Дрю Берримор.

Небезызвестный Беверли Хиллз находится на четвертом месте.

Самые дорогие города США по средней цене домов (учитываются сделки за 2010 год):
1 Hillsborough, CA $ 2,277,500
2 Los Altos Hills, CA $ 2,273,250
3 Montecito, CA $ 1,864,000
4 Beverly Hills, CA $ 1,595,000
5 San Marino, CA $ 1,560,000
6 Tiburon, CA $ 1,425,000
7 Los Altos, CA $ 1,422,500
8 Manhattan Beach, CA $ 1,360,000
9 Saratoga, CA $ 1,349,000
10 Palos Verdes Estates, CA $ 1,339,927
11 Darien, CT $ 1,253,800
12 Rye, NY $ 1,210,000
13 Scarsdale, NY $ 1,200,000
14 Paradise Valley, AZ $ 1,185,000
15 Piedmont, CA $ 1,180,500
16 Coronado, CA $ 1,100,000
17 Great Falls, VA $ 1,090,000
18 Laguna Beach, CA $ 1,085,000
19 Alamo, CA $ 1,060,800
20 La Cañada Flintridge, CA $ 1,033,000

За четыре года цены на вторичном рынке недвижимости России выросли на 10 %, на первичном - на 1 %. Не ах-ти какой рост. А как изменились цены в областях, которые граничат с Московской? Квартиры в этих регионах дешевле, чем в Московской области и некоторые люди покупали там недвижимость с целью инвестиций, считая, что цены там будут расти быстрее. Были ли они правы?

Если сравнивать с ростом цен на недвижимость в России, то - да.

Сравнение стоимости квадратного метра на первичном рынке (2007 и 2011 годы)

данные Росстата

Первичный рынок переживает тяжелые времена. Росстат указывает, что в Ярославской области средняя цена недвижимости на первичном рынке 39 600 рублей за квадратный метр, но легко убедиться, что в областном центре много предложений дешевле 40 тысяч рублей за квадрат.

И все области, кроме Ярославской, за 4 года показали рост. Вот только вырос хоть кто-нибудь на 55 %? Нет. А именно на столько подорожали недвижимость на первичном рынке Московской области. Впрочем Калужская область тоже показала неплохой рост - +44 %.

Сравнение стоимости квадратного метра на вторичном рынке (2007 и 2011 годы)

данные Росстата

Рост на вторичном рынке в рассматриваемых областях тоже превысил российский. И здесь недвижимость сразу в нескольких областях подорожала сильнее, чем в Подмосковье.
Тверская область - +53 %
Калужская область - +51 %
Тульская область - +49 %

Сейчас недвижимость в Калужской области в 1.6 раза дороже, чем в Смоленской. Четыре года назад отрыв был не такой сильный - всего 22 %.

И если Калуга и Тверь почти догнали Московскую область, то Смоленск и Владимир сильно отстают.

Десятки тысяч россиян ежегодно думают о переезде. Возможно, это история о вас…

Вы живете в небольшом провинциальном городке необъятной матушки России. Переезд вас не пугает. Вы молоды. Вас кормит интернет. Вы не пропадете ни в одном чужом городе. У вас есть деньги. Но Москву и Питер вы не потянете. Куда поехать?

Пожив в провинции, вы хотите быть ближе к цивилизации. Два-три раза в год вы выбираетесь на отдых за границу. И вам не нравится тот факт, что иногда до аэропорта приходится добираться 3-4 часа. Столько же, сколько из Москвы до Мадрида.

Вас привлекают большие города своей инфраструктурой. Близостью и доступностью всего. Вам хотелось бы ходить на концерты Тото Кутуньо и выбираться на матчи Лиги Чемпионов.

Что выбрать? Квартиру в Подмосковье или Ярославле? А может быть Нижний Новгород?

Вы открывает Excel и составляете таблицу, в которой хотите сравнить разные города России.

Вы верите, что любую информацию можно найти в интернете, поэтому открываете новую вкладку в браузере. Некоторым из вас нравится Яндекс, другие же предпочитают Google. Вас интересуют новостройки. Вы уже пожили в старых домах и хотите новую проводку, новую канализацию, новые окна, двери, чтобы не надо было ничего менять. Вам хочется приехать и жить. Жить без мелких бытовых проблем. Пальцы сами набирают “новостройки подмосковья”. Дорого. Дорого. Дорого. Вы просматриваете сайты один за другим. Как же много всего понастроено вокруг Москвы.

Хм, Сергиев Посад. Квартиры от 1.1 млн. Вас интересует стоимость квадратного метра, потому что 1 млн 100 тысяч может стоить 20 квадратных метров. А квартира такой площади ничем не лучше старой хрущевки. В тесноте вы уже пожили.

далее »

Недвижимость в США стабильно входит в “десятку” популярных “направлений” у россиян. Многие задумываются о покупке квартиры или дома в Соединенных Штатах. Американская недвижимость стала еще более популярной и доступной после обвала цен на жилье.

Это именно обвал. Цены на недвижимость в США снижаются уже четыре года. В некоторых штатах падение за последние пять лет (с учетом положительного 2006 года) превысило 40 %.

В 2010 году выдался один положительный квартал. Во втором квартале цены на недвижимость в США выросли на 0.9 %, но уже в третьем - снова упали (-1.8 %). В результате в 2010 году стоимость домов снизилась сильнее, чем в 2009 году.

Но были в прошлом году и регионы, в которых цены выросли. Северная Дакота (+5.09 %), Аляска (+2.58 %), округ Колумбия (+1.39 %) и Западная Вирджиния (+0.03 %) показали плюс.

Но куда интереснее статистика изменения цен за последние пять лет и с 1991 года.

далее »

Где квартиры дороже? Анализ цен на недвижимость в пяти европейских столицах Лондоне, Париже, Москве, Берлине и Риме

Цены на недвижимость за последние несколько лет претерпели существенные изменения. Например, в Лас-Вегасе сейчас можно купить квартиру в два раза дешевле, чем пять лет назад. Мы решили провести анализ стоимости жилья в пяти европейских столицах (отнесем Москву тоже к европейским столицам). Сравним цены, посчитаем, сколько квадратных метров на 5 (20) млн рублей можно купить в Париже или Лондоне.

Цены в евро за квадратный метр. Мы отбросили элитные квартиры и квартиры, в которых требуется ремонт. Во все просмотренные нами квартиры можно перезжать жить прямо завтра.

Говорить о ценах на квартиры в Лондоне просто неприлично. Волшебники живут в Лондоне -  так утверждает Джоан Роллинг, автор бестселлеров о Гарри Поттере. Она права. Только волшебники могут купить квартиры в Mayfair, Belgravia или Knightsbridge. Здесь нередки продажи квартир по цене выше 25-30 тысяч евро за квадратный метр. Сильные волшебники живут в Mayfair, Belgravia. Те, кто только учится, в Chelsi, City и Notting Hill.

Разница между центральными элитными районами и, например, Ричмондом существенна. Намного больше, чем в других европейских столицах.  В том же Ричмонде основные предложения до 5 000 евро за квадратный метр.

Средняя цена на недвижимость в лучших районах Парижа - 11 000 евро за квадратный метр. В центральных округах не редкость апартаменты дороже 1 млн евро. Вообще потенциальному покупателю надо рассчитывать на то, что дешевле 400-500 тысяч евро в центре Парижа он не купит нормальную квартиру. Маленькую квартирку - да. Но не апартаменты площадью 40-50 квадратных метров.

В округах Парижа, который находятся вдалеке от центра, есть большое множество квартир дешевле 8000 евро за квадратный метр. Большой выбор в ценовом диапазоне 6000-8000 евро за квадрат.  Но средняя цена на то и средняя, что есть так же много квартир, которые продаются дороже - в основном до 10000 евро. На пять миллион рублей в некоторых районах Парижа можно купить лишь 10 квадратных метров. Квартиры площадью меньше 20 квадратов в Париже не редкость. В центре много старых зданий. На 20 млн рублей (или 500 тысяч евро) в Париже можно купить однокомантные апартаменты в первом или втором округах. Если вас устраивает некоторая удаленность от центра, то можете рассчитывать на двухкомнатные апартаменты.

Центральные районы Рима доступнее Парижа. Средняя цена - 7000 евро за квадратный метр. Большой выбор апартаментов по 5000-7000 евро за квадрат. Цены в Риме похожи на московские. Лишь немногим ниже.

Берлин, конечно, самый дешевый из пяти столиц. Даже центральные районы Берлина дешевле окраин Москвы и Рима. В центре Берлина можно купить квартиру и по цене в 2000 евро за квадратный метр. Разница в цене между районам в Берлине не так велика, как в других городах. Вы можете найти квартиры и по цене в 1000 евро за квадратный метр, но средняя цена в нелучших районах городах немногим ниже 2 000.

Но в отличие от большинства столиц Берлин не является самым дорогим городом страны - тот же Мюнхен дороже.

Недвижимость в Болгарии пользуется особой популярностью у россиян. Основные покупки за рубежом граждане России совершают именно в Болгарии. Причин тому несколько. Первая и самая главная - цена. На ней мы и остановимся сегодня.

Национальная валюта Болгарии - лев. Болгария входит в “зону евро”, и лев привязан к единой европейской валюте. 1 евро = 1.958 лева (посмотреть курс евро к рублю). Для удобства, можно считать, что 1 лев равен 20 рублям.

Недвижимость в Болгарии дешевеет уже более двух лет. Максимальная стоимость квадратного метра была зафиксирована в третьем квартале 2008 года -  1418 левов. На конец четвертого квартала 2010 года цена квадратного метра равнялась уже 946 левам. То есть падение за 2.25 года составило 33 %, иными словами, квартиры в Болгарии за два года подешевели на треть. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в этой стране равняется 19 тысячам рублей. В каком регионе нашего большого и великого государства можно купить квартиры по такой стране? На Кавказе? По последним данным Росстата, 1 квадратный метр в Чечне и Ингушетии стоил 20 тысяч рублей. Получается, что средняя цена болгарской недвижимости такая же, как в самых неблагополучных регионах России. Вы бы хотели купить квартиру в Чечне или Ингушетии? Сейчас, пожалуй, Ингушетия даже более неблагополучный регион, чем Чечня. А в Болгарии?

Средняя температура по больнице - 19. Значит есть регионы, у которых температура выше и у которых ниже. Где в Болгарии самые низкие цены на недвижимость? Габрово (576 левов за квадратный метр),  Кюстендил (580 левов за квадратный метр), Видин (608 левов за квадратный метр). Стоит сказать, что речь идет об областях. То есть это средняя цена по области. Эта же статистика и у Росстата. Средняя по области. То есть реальная цена в областных центрах выше, в области ниже (хотя есть исключения - например, Димитровград в целом дороже Ульяновска).

График 1. Средняя стоимость квадратного метра в некоторых регионах России и Болгарии, цены в тысячах рублей

Два самых дорогих региона Болгарии - это София и Варненская область. Столица и один из курортных центров. Стоимость квадратного метра в этих регионах превышает 31 тысячу рублей. Для сравнения, стоимость квадратного метра в республике Тыва - 32 035. В России один из самых дорогих регионов - это Московская область. Стоимость квартир в Подмосковье на 61 % ниже, чем в Москве. В Болгарии примерно та же картина. Стоимость квартир в Софийской области на 54 % ниже, чем в Софии. Вот только цена за квадратный метр выходит меньше 15 тысяч рублей! В России нет таких регионов! Даже в Чечне и Ингушетии квадратный метр стоит дороже 19 тысяч рублей.

График 2. Средняя стоимость квадратного метра в Софии, Софийской области и Пловдиве, цены в левах (данные с 2000 года по 2010 год)

Недвижимость в Софии с 2008 года резко подешевела. В России не было такого сильного падения. Если в конце 2008 года квадратный метр в столице Болгарии стоил почти 2500 левов (то есть почти 1300 евро), то в конце 2010 года чуть больше 1500 левов. Это уровень первого квартала 2007 года, когда цена поднялась до 1588 левов. В Софийской области цены упали не так сильно. В третьем квартале 2008 года квадратный метр под Софией стоил 750 левов, сейчас - 725. Можно сказать, что область кризис почти не затронул. В Пловдиве (втором городе Болгарии) цены на жилье упали с 1656 левов до 1034 левов за квадратный метр.

График 3. Средняя стоимость квадратного метра в Бургас и Варне, цены в левах (данные с 2000 по 2010 годы)

На особом положении находятся Бургас и Варна. Большинство курортов Болгарии находятся в областях этих двух городов. Солнечный Берег - это Бургасская область, Золотые Пески - Варненская. Кризис их задел больше всего. Здесь вопрос даже не в ценах, а в спросе. На начало кризиса на курортах было много недостроенного жилья, которое просто оказалось не на что достраивать. Например, на Солнечном Берегу в недостроенных комплексах некоторые застройщики продавали квартиры по цене дешевле 400 евро за квадратный метр. Речь, конечно, идет о комплексах, которые находились в некотором отдалении от моря. Ну и не только застройщики пытались с началом кризиса продать квартиры. Владельцы апартаментов вывешивали объявления о продаже квартир. Цены сбрасывали все. Вот только спрос все равно падал. Перестали ли падать цены? Пока нет.

Третий квартал 2010:
Бургас - 1165,
Варна - 1557.

Четвертый квартал 2010:
Бургас - 1143,
Варна - 1531.

Цены на недвижимость в Бургасе упали с начала кризиса на 37 %, в Варне - на 28 %.

Житель любого города России, заработок которого не зависит от местожительства, может продать свою квартиру в России и купить квартиру в Болгарии. Есть двухкомантная квартира в Тверской области? Можете купить квартиру в Софии или на одном из курортов. Вам хватит денег даже, чтобы купить апартаменты на второй береговой линии (то есть в 150-300 метрах от моря).  Есть однокомнатная квартира в Москве? Вы можете купить себе и апартаменты с одной спальне в Софии, и на Солнечном Берегу.

Недвижимость в Болгарии, судя по всему, находится у своего дна. За последний год цены снизились всего лишь на 5.6 %. Будут ли цены и дальше падать, покажет время.