В каком городе выгоднее купить квартиру с целью сдачи ее в аренду?

Не секрет, что многие покупают квартиры с целью инвестиций. Купить, чтобы потом продать дороже, и купить, чтобы сдавать в аренду. В каком городе доходность от сдачи в аренду будет выше? Мы решили посмотреть, в каком из городов России выгоднее купить двухкомнатную квартиру, которую можно прямо сразу же сдавать в аренду. Это не элитное жилье, но и не хрущевки. Для Москвы и Санкт-Петербурга не последнюю роль играет близость метро. Мы рассматривали варианты, которые находятся максимум в 15 минутах ходьбы от метро. Под границами центра  Москвы подразумеваем кольцевую линию метро. Самый центр не учитываем.

Доходность от сдачи квартиры в аренду коррелирует со ставками по банковским вкладам. Обычно доходность от аренды превышает ставку по депозитам на год. Сейчас реально получить более 10 % годовых. При сдаче квартир в аренду такой доходности нет, а это значит, что либо цены на квартиры будут снижаться, либо арендная плата будет расти. Ставки по депозитам сейчас растут. Арендной плате расти сложно, потому что уже сейчас она на высокой уровне. Если брать средние зарплаты в Москве, Санкт-Петербурге и Челябинске, то получается, что плата за квартиру съедает более половины заработной платы. Впрочем, мы смотрели двухкомнатные квартиры, а их чаще всего снимают либо молодые пары, либо семьи, а значит работающих может быть и двое. Но даже в этой ситуации доля аренды в ежемесячных расходах пары/семьи будет очень большой.

За МКАД жизни нет

Купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге может не каждый, поэтому и бросают люди взор на другие города. Сегодня мы пробежимся по областным центрам регионов, которые находятся южнее Москвы, но не граничат с Московской областью, именно поэтому в нашем обзоре вы не найдете Тулу, Калугу и Рязань.

На стоимость квартиры в Белгороде или Тамбове уже не влияет относительная близость к Москве, потому что из этих регионов проблематично добираться на работу в столицу. Да и на выходные из Москвы в эти регионы выбираться тоже не так-то просто. Расстояние от Москвы до Орла - 366 километров. С одной стороны не так много, с другой - на дорогу уйдет пять часов, если повезет.

В половине из рассматриваемых городов можно купить однокомнатную квартиру за миллион рублей. В Тамбове можно приобрести студию за 720 тысяч рублей. Выше цены в Орле, Липецке и Белгороде. Для покупки квартиры в новостройке Белгорода или Липецка понадобится минимум 1.5 млн рублей. В Белгороде квадратный метр начинается от 36 000 рублей, но большинство предложений дороже 42 000 рублей.

Стоимость недвижимости на первичном рынке

Это не средние цены. Это минимальные цены из тех предложений, что мы смогли найти.

Квадратный метр в новостройках за год подешевел на 12.1 %. Средняя стоимость квадратного метра в России, по данным на второй квартал 2011 года, равнялась 42.2 тысячи рублей. Год назад было 48.0 тысяч рублей. Но стоит отметить, что по сравнению с первым кварталом 2011 года наметился рост (+1.6 %).

В Москве за год стоимость квадратного метра в новостройках упала со 142.8 тысяч рублей до 126.5 тысяч рублей.  Совсем другая картина в Московской области. Год назад квадратный метр на первичном рынке стоил 60.0 тысяч рублей. Сейчас - 66.7 тысяч рублей.

В Санкт-Петербурге цены почти не изменились - 78.4 тысячи рублей (-1.1 %).

Стоимость квадратного метра на первичном рынке в субъектах Российской Федерации (данные Росстата, на 2 квартал 2011 года):
1. Москва - 126 536
2. Санкт-Петербург - 78 435
3. Московская область - 66 723
4. Ямало-Ненецкий АО - 64 417
5. Сахалинская область - 58 115
6. Ненецкий АО - 56 660
7. Ленинградская область - 48 017
8. Калужская область - 47 332
9. Хабаровский край - 47 422
10. Якутия - 47 202
11. Ханты-Мансийский АО (Югра) - 46 788
12. Амурская область - 46 223
13. Камчатский край - 45 911
14. Карелия - 45 160
15. Архангельская область - 45 126

До 30 июня действует специальное предложение компании ЛенСпецСМУ по покупке трехкомнатных квартир

Предложение распространяется только на квартиры в корпусах №1 и №2 «Юбилейного квартала (75А)» и квартиры на 2-3 этажах корпуса №1 «Юбилейного квартала (78А)». Эти квартиры можно купить в рассрочку до конца 2020 года при первоначальном взносе не менее 40 %.

Минимальная площадь у трешек - 93.5 квадратных метра. Стоимость такой квартиры - 5.75 млн рублей. Первоначальный взнос - 2.3 млн. Остаток выплачивается равными суммами с удорожанием на 1 % в месяц.

За четыре года цены на вторичном рынке недвижимости России выросли на 10 %, на первичном - на 1 %. Не ах-ти какой рост. А как изменились цены в областях, которые граничат с Московской? Квартиры в этих регионах дешевле, чем в Московской области и некоторые люди покупали там недвижимость с целью инвестиций, считая, что цены там будут расти быстрее. Были ли они правы?

Если сравнивать с ростом цен на недвижимость в России, то - да.

Сравнение стоимости квадратного метра на первичном рынке (2007 и 2011 годы)

данные Росстата

Первичный рынок переживает тяжелые времена. Росстат указывает, что в Ярославской области средняя цена недвижимости на первичном рынке 39 600 рублей за квадратный метр, но легко убедиться, что в областном центре много предложений дешевле 40 тысяч рублей за квадрат.

И все области, кроме Ярославской, за 4 года показали рост. Вот только вырос хоть кто-нибудь на 55 %? Нет. А именно на столько подорожали недвижимость на первичном рынке Московской области. Впрочем Калужская область тоже показала неплохой рост - +44 %.

Сравнение стоимости квадратного метра на вторичном рынке (2007 и 2011 годы)

данные Росстата

Рост на вторичном рынке в рассматриваемых областях тоже превысил российский. И здесь недвижимость сразу в нескольких областях подорожала сильнее, чем в Подмосковье.
Тверская область - +53 %
Калужская область - +51 %
Тульская область - +49 %

Сейчас недвижимость в Калужской области в 1.6 раза дороже, чем в Смоленской. Четыре года назад отрыв был не такой сильный - всего 22 %.

И если Калуга и Тверь почти догнали Московскую область, то Смоленск и Владимир сильно отстают.

За последние два года цены на вторичном рынке Санкт-Петербурга в рублях не претерпели изменений. За квадратный метр надо заплатить порядка 90 тысяч рублей. Санкт-Петербург не зря называют Северной Столицей России, по ценам Питер уступает только Москве.

До 2009 года цены на квартиры в Петербурге росли как на дрожжах. 80 % за два года (с 2007 по 2009).

Стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге

данные Росстата

Квартиры на первичном рынке (новостройки) до 2010 года в Санкт-Петербурге стоили дороже, чем на вторичном. Но кризис дал о себе знать. Доверие россиян к недостроенному жилью пошатнулось. Финансовый кризис на себе ощутили даже строители-гиганты, что же говорить о мелких компаниях, стройки которых растянулись на годы. И цены на первичном рынке Санкт-Петербурга продолжают снижаться. На первый квартал 2010 года, по данным Росстата, стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга была 73 700 рублей.

Можно ли верить Росстату? Давайте посмотрим предложения крупнейшей в Санкт-Петербурге строительной компании - ЛЭК. Компания предлагает квартиры в 15 непостроенных комплексах и в 7 готовых. Средняя стоимость квадратного метра - 70 400 и 73 100 соответственно.

Самое дешевое предложение - жилой комплекс “Лондон-Парк”. Стоимость квартир в этом комплексе начинается от 50 тысяч рублей за квадратный метр. Кроме этого сейчас действует акция - скидка 12 % на первый платеж.

Стоит сказать, что компания продает квартиры не только по ипотеке, но и в рассрочку, и по взаиморасчету. Последний пункт говорит о том, что финансовое состояние компании не самое лучшее, и квартиры продаются хуже, чем хотелось бы застройщику.

Будет неудивительно, если по итогам второго квартала цены на первичном рынке Санкт-Петербурга уйдут ниже 70 тысяч рублей за квадратный метр.

Новгородская область занимает выгодное географическое положение - до Санкт-Петербурга рукой подать, да и до Москвы близко. Тем не менее численность населения в Новгородской области который год снижается. А что с ценами на недвижимость?

В Новгородской области, по сути, только один крупный город - областной центр Великий Новгород. Численность других городов Новгородской области не превышает 100 тысяч человек.

Начнем с Новгорода и новостроек. Пойдем в гости к застройщикам. Цены на новостройки начинаются от 38 тысяч рублей. Со всеми скидками при стопроцентной оплатой цена опустится до 33 500 рублей. Цена, естественно, за квадратный метр. Средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке превышает 40 тысяч рублей.

Предложений в Новгородской области значительно меньше. В основном в поселках, которые окружают Новгород, и, по идее, могли бы считаться частью областного центра.

В Старой Руссе, третьем по численности городе Новгородской области, предложений тоже немного. Здесь вы можете уложиться в миллион. Этих денег может хватить даже на двухкомнатную квартиру, конечно, не у/п. Хотите трешку у/п? Придется выложить 1.4-1.7 млн.

“Компания Недвижимость и Право” улучшила условия для покупателей квартир в строящемся доме по проспекту Красной Армии, 251-А. Из названия материала можно догадаться, что речь идет о славном городе Сергиевом Посаде.

Застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку на 24 месяца при первоначальном взносе в 1 млн рублей. Рзамер ежемесячных платежей будет колебаться от 31 тысячи рублей до 45.7 тысяч рублей в зависимости от выбранной квартиры.

В продаже у застройщика остались только просторные однокомнатные квартиры, площадь которых достигает 57.4 квадратных метров.

При первоначальном взносе в 500 тысяч рублей  вам тоже предоставят рассрочку, но стоимость квадратного метра вырастет. Удорожание зависит от срока рассрочки.

Десятки тысяч россиян ежегодно думают о переезде. Возможно, это история о вас…

Вы живете в небольшом провинциальном городке необъятной матушки России. Переезд вас не пугает. Вы молоды. Вас кормит интернет. Вы не пропадете ни в одном чужом городе. У вас есть деньги. Но Москву и Питер вы не потянете. Куда поехать?

Пожив в провинции, вы хотите быть ближе к цивилизации. Два-три раза в год вы выбираетесь на отдых за границу. И вам не нравится тот факт, что иногда до аэропорта приходится добираться 3-4 часа. Столько же, сколько из Москвы до Мадрида.

Вас привлекают большие города своей инфраструктурой. Близостью и доступностью всего. Вам хотелось бы ходить на концерты Тото Кутуньо и выбираться на матчи Лиги Чемпионов.

Что выбрать? Квартиру в Подмосковье или Ярославле? А может быть Нижний Новгород?

Вы открывает Excel и составляете таблицу, в которой хотите сравнить разные города России.

Вы верите, что любую информацию можно найти в интернете, поэтому открываете новую вкладку в браузере. Некоторым из вас нравится Яндекс, другие же предпочитают Google. Вас интересуют новостройки. Вы уже пожили в старых домах и хотите новую проводку, новую канализацию, новые окна, двери, чтобы не надо было ничего менять. Вам хочется приехать и жить. Жить без мелких бытовых проблем. Пальцы сами набирают “новостройки подмосковья”. Дорого. Дорого. Дорого. Вы просматриваете сайты один за другим. Как же много всего понастроено вокруг Москвы.

Хм, Сергиев Посад. Квартиры от 1.1 млн. Вас интересует стоимость квадратного метра, потому что 1 млн 100 тысяч может стоить 20 квадратных метров. А квартира такой площади ничем не лучше старой хрущевки. В тесноте вы уже пожили.

далее »

Где квартиры дороже? Анализ цен на недвижимость в пяти европейских столицах Лондоне, Париже, Москве, Берлине и Риме

Цены на недвижимость за последние несколько лет претерпели существенные изменения. Например, в Лас-Вегасе сейчас можно купить квартиру в два раза дешевле, чем пять лет назад. Мы решили провести анализ стоимости жилья в пяти европейских столицах (отнесем Москву тоже к европейским столицам). Сравним цены, посчитаем, сколько квадратных метров на 5 (20) млн рублей можно купить в Париже или Лондоне.

Цены в евро за квадратный метр. Мы отбросили элитные квартиры и квартиры, в которых требуется ремонт. Во все просмотренные нами квартиры можно перезжать жить прямо завтра.

Говорить о ценах на квартиры в Лондоне просто неприлично. Волшебники живут в Лондоне -  так утверждает Джоан Роллинг, автор бестселлеров о Гарри Поттере. Она права. Только волшебники могут купить квартиры в Mayfair, Belgravia или Knightsbridge. Здесь нередки продажи квартир по цене выше 25-30 тысяч евро за квадратный метр. Сильные волшебники живут в Mayfair, Belgravia. Те, кто только учится, в Chelsi, City и Notting Hill.

Разница между центральными элитными районами и, например, Ричмондом существенна. Намного больше, чем в других европейских столицах.  В том же Ричмонде основные предложения до 5 000 евро за квадратный метр.

Средняя цена на недвижимость в лучших районах Парижа - 11 000 евро за квадратный метр. В центральных округах не редкость апартаменты дороже 1 млн евро. Вообще потенциальному покупателю надо рассчитывать на то, что дешевле 400-500 тысяч евро в центре Парижа он не купит нормальную квартиру. Маленькую квартирку - да. Но не апартаменты площадью 40-50 квадратных метров.

В округах Парижа, который находятся вдалеке от центра, есть большое множество квартир дешевле 8000 евро за квадратный метр. Большой выбор в ценовом диапазоне 6000-8000 евро за квадрат.  Но средняя цена на то и средняя, что есть так же много квартир, которые продаются дороже - в основном до 10000 евро. На пять миллион рублей в некоторых районах Парижа можно купить лишь 10 квадратных метров. Квартиры площадью меньше 20 квадратов в Париже не редкость. В центре много старых зданий. На 20 млн рублей (или 500 тысяч евро) в Париже можно купить однокомантные апартаменты в первом или втором округах. Если вас устраивает некоторая удаленность от центра, то можете рассчитывать на двухкомнатные апартаменты.

Центральные районы Рима доступнее Парижа. Средняя цена - 7000 евро за квадратный метр. Большой выбор апартаментов по 5000-7000 евро за квадрат. Цены в Риме похожи на московские. Лишь немногим ниже.

Берлин, конечно, самый дешевый из пяти столиц. Даже центральные районы Берлина дешевле окраин Москвы и Рима. В центре Берлина можно купить квартиру и по цене в 2000 евро за квадратный метр. Разница в цене между районам в Берлине не так велика, как в других городах. Вы можете найти квартиры и по цене в 1000 евро за квадратный метр, но средняя цена в нелучших районах городах немногим ниже 2 000.

Но в отличие от большинства столиц Берлин не является самым дорогим городом страны - тот же Мюнхен дороже.