Предложение на вторичном рынке курорте недвижимости в Болгарии сейчас превышает спрос. Продают недвижимость те, кто купил до начала кризиса и во время него. Но проблема в том, что им приходиться конкурировать с новыми апартаментами, которые зачастую не уступают предложениям, которые есть на вторичном рынке.

Закрытый комплекс Fort Noks Grand Resort сейчас пестрит объявлениями о продаже квартир. А ведь в этом году застройщик открыл пятую часть большого комплекса - Sea Fort Club. Так что у покупателей есть выбор - купить новые апартаменты (а застройщик предоставляет рассрочку на пять лет) или “старые” (которым уже несколько лет).

Какие цены выставляют индивидуальные продавцы?

Империал Форт Клаб - 77 квадратов, нулевой этаж, мебель - 72 тысячи евро - многовато для текущей ситуации + у квартиры невыгодное место - рядом расположены ресторан, бассейн и “горка”, с которой дети съезжают все светлое время суток, так что о тишине в этом апартаменте не может быть и речи.

Краун Форт Клаб - 66 квадратов, четвертый этаж, угловая квартира - 62 тысячи евро.

Какие цены в Си Форт Клаб? Квартиры на нулевом этаже аналогичной площади в Sea Fort Club продаются в диапазоне 63-76 тысяч евро. Они без мебели. Но у апартаментов в Sea Fort Club есть несколько плюсов: более дорогие входные двери и более качественная душевая кабинка. К тому же комплекс пока не заселен. И это тоже плюс. Для четвертого этажа таких цен нет. 71-73 тысячи евро для такой площади.

Но есть и уникальные предложения. Imperial Fort Club, Crown Fort Club и Sea Fort Club - это вторая береговая линия - порядка 250-400 метров до моря. Marina View Fort Beach и Panorama Fort Beach - это первая береговая линия. Из некоторых окон слышен прибой. У застройщиков осталось несколько апартаментов и в этих комплексах.

Но больших апартаментов на нулевом этаже с видом на море нет. Если перелезть через балкон и спустится к морю, то у вас уйдет на это меньше минуты. Почти все такие апартаменты покупали англичане и ирландцы. Продавать квартиры они начали раньше россиян. К ним и кризис пришел раньше.

И в идеале такие квартиры должны дорожать. Но на практике… В прошлом году продавались два таких апартамента на нулевом этаже площадью 120 квадратов. В этом остался один. Я поинтересовался у владельца стоимостью его квартиры. 100 тысяч евро - вот за эту сумму владелец готов расстаться со своим апартаментом. Учитывая, что у болгар метры “кривые”, и реально 120 их квадратов - это 90-100 российских, то получается, что стоимость одного квадратного метра в этом апартаменте около 1000 евро! И это в закрытом комплексе, в квартире полностью меблированной и на самой что ни на есть первой линии!

Были бы у меня свободные сто тысяч евро, я бы купил эту квартиру, практически не раздумывая.

Болгария - страна в Восточной Европы, с недавнего времени входящая в ЕС. Вступление в Евросоюз повысило инвестиционную привлекательность болгарской недвижимости. В Болгарию потекли деньги из Великобритании. Именно британцы были основными покупателями болгарской недвижимости на первых порах. Сейчас картина поменялась. В основном недвижимость в Болгарии покупают русские. Этому есть несколько причин. Во-первых, рост дохода российских граждан. Во-вторых, невысокие цены в Болгарии и относительная близость к России (из Москвы два часа лета на самолете). В-третьих, болгарский язык похож на русский. На курортах все понимают русский. 95 % застройщиков знают русский. И проблем купить недвижимость нет никаких.

Болгария на востоке омывается Черным морем, поэтому с приходом иностранных денег начался бум строительства на черноморском побережье.

Вот так выглядит рост цен на недвижимость в Бургасской и Варненской областях.

Именно в этих областях находятся основные черноморские курорты Болгарии - такие, как Солнечный Берег и Золотые Пески.

Вот так выглядит рост цен на недвижимость в Софии и Софийской области.

София - столица Болгарии, город-миллионер. София на данный момент - самая “дешевая” в плане квадратных метров столица в ЕС.

Кроме морских курортов в Болгарии есть горнолыжные курорты. Основные - Банско и Пампорово.

Курорты и столица являются предметом инвестиционной привлекательности для иностранцев. Хотя бы в силу своей более высокой ликвидности и возможности сдавать купленные апартаменты в аренду.

Болгария уже который год пытается вступить в Шенген. Владельцы недвижимости ждут этого с нетерпением. Были бы рады этому и те, кто решил перебраться в Болгарии на постоянное жительство. Оформив ВНЖ или ПМЖ, можно было бы без получения дополнительных виз ездить по странам, входящих в Шенген. Но вступление Болгарии в Шенген вновь отложено.

Некоторые факты о Болгарии:

Валюта Болгарии - лев (привязана к евро, фиксированный курс - 1.95583). Продать евро на курортах можно даже по 1.95, но в центрах курортов обычно курс обмена 1.92-1.93. Расплатиться с помощью евро можно почти везде (в кафе, с таксистами). Вот только курс обмена будет в ресторане или кафе может быть 1.65-1.75.

Официальный язык Болгарии - болгарский. На курортах кроме болгарского вас может выручить русский и английский. Эти языки знает большинство.

Черноморские курорты зимой вымирают, а цены на услуги резко падают.

Рассуждать об эмиграции из России сейчас модно. Куда ни посмотришь, все хотят уехать за границу. Буду честен, я тоже хочу. И это не дань моде. Не зря в советские годы не выпускали за рубеж. Желающих уехать было бы очень много. А как же патриотизм? Патриотизм не имеет к этому никакого отношения. Все, кто не хочет уехать из России патриоты? Не смешите меня. У большинства просто нету никакой возможности уехать. Жизнь миллионов россиян проходит от зарплаты до зарплаты. Они не могут даже съездить на отдых в Турцию или Египет. Речь, конечно, не о москвичах. Отложить даже с 30 тысяч рублей на поездку в теплые страны намного проще, чем с десяти или шести тысяч.

Но сегодня не будем говорить о бедности. Это правительство должно думать о том, как сделать граждан своей страны богаче, как уменьшить отток населения за рубеж.

При выборе места переезда на ВНЖ или ПМЖ встают два основных вопроса:
1. Как легко получить вид на жительство, или ПМЖ?
2. Сколько будет стоить недвижимость?

Давайте пройдемся по этим и другим пунктам. Как вариант переезда рассмотрим Болгарию. Взвесим плюсы и минусы по сравнению с другими странами.

Итак, вопрос с видом на жительство.
Вариант номер один. Один из самых простых способом получения ВНЖ в Болгарии - это открытие представительства компании. У вас должно быть ООО в России, которое хочет открыть представительство в Болгарии.
Вариант номер два. Открыть фирму в Болгарии, в которой будут трудоустроены минимум десять болгарских граждан.
Вариант номер три. Инвестиции. Размер инвестиций точно не определен.
Варианты номер четыре и пять. Обучение. Достаточные средства для проживания (только для пенсионеров).

Получить ПМЖ с нуля сложнее. Из финансовых возможностей - это только инвестиции в размере 1 млн левов (примерно 500 тысяч евро).

Плюсы получения ВНЖ в Болгарии:
- многократный въезд в Болгарию,
- болгарский язык (в письменном виде, на слух воспринимается сложнее) во-многом похож на русский (на курортах почти все знают русский язык).

Минусы:
- для продления ВНЖ вы должны прожить минимум 183 дня в Болгарии (в некоторых странах такого ограничения нет),
- Болгария все еще не входит в Шенген (вступление постоянно откладывается), так что для поездок в Италию или Францию нужна будет шенгенская виза,
- уровень жизни в Болгарии ниже, чем в Испании или Португалии.

Вопрос номер два. Недвижимость
Мы не будем рассматривать домики в деревне, которые очень дешевы, но нам не интересны.
Черноморские курорты. У них есть одна особенность. Зимой там почти нету людей, летом - наоборот толпы. Плюсы - собственная квартира на море - это удобно. Минусы - во-первых, без машины зимой плохо; во-вторых, кому-то может быть скучно (не мне, но все же); в-третьих - холодно (квартиры оборудованы только кондиционерами, и зимой вам придется кутаться в пледы).
Студию на Солнечном Берегу можно купить за 20-30 тысяч евро. Апартаменты с двумя спальнями на второй береговой линии (если вам хочется иметь бассейны у дома, огороженную территорию, пляж в 150 метрах) - 70-100 тысяч евро.

София - столица Болгарии, город-миллионер. Как и в любом большом городе цены разнятся от квартала к кварталу. Например, Лозенец - квартал в центре Софии. Именно в Лозенце располагается школа при посольстве РФ, так что этот район особенно будет привлекателен для семей с детьми. На вторичном рынке можно найти новую меблированную двухкомнатную квартиру (2007 год) жилой площадью (по-российски - общей, в Болгарии “другие” метры) 70 квадратных метров по цене 69 тысяч евро (меньше трех миллионов рублей). Это практически минимум. Средние цены на 30-40 % выше. То есть если хотите купить двухкомнатную квартиру, то надо рассчитывать на 9о+ тысяч евро.

Но можно купить за 50-60 тысяч евро и трехкомнатную квартиру большей площади. Естественно, не в Лозенце, а в кварталах, которые расположены на окраинах Софии. Например, в квартале Люлин-2 трехкомнатную квартиру (с двумя спальнями) жилой площадью 101 квадратный метр можно купить за 52 тысячи евро. Такие же квартиры можно найти в кварталах Овча Купел, Обеля, Драгалевци и многих других.

Если говорить об аренде. Ведь для ВНЖ необязательно покупать недвижимость, можно и арендовать. Тем более снимать квартиру в Софии недорого. Будем смотреть только Лозенец. Зачем нам окраина, когда разница в цене несущественна?

Как вам такое предложение? Трехкомнатная меблированная квартира, жилая площадь - 92 квадрата, здание 1999 года, два балкона, кондиционер, водный подогрев пола + назменый гараж с автоматическими воротами. Цена вопроса? 400 евро в месяц! То есть около 16 тысяч рублей. Не нужен гараж? Есть ли дешевле? Конечно, большое количество предложений квартир в новых домах площадью под 100 квадратных метров и ценой в 350 евро в месяц. Готовы жить в старых домах? Цена упадет до 200-300 евро в месяц.

Хватит новой квартиры площадью 50-60 квадратов? Можете найти предложения по 250-300 евро в месяц. В год на аренду будет уходить 3-5 тысяч евро в зависимости от ваших запросов.

Может быть, уже этим летом переехать жить в Болгарию? А почему бы и нет?

Недвижимость в Болгарии пользуется особой популярностью у россиян. Основные покупки за рубежом граждане России совершают именно в Болгарии. Причин тому несколько. Первая и самая главная - цена. На ней мы и остановимся сегодня.

Национальная валюта Болгарии - лев. Болгария входит в “зону евро”, и лев привязан к единой европейской валюте. 1 евро = 1.958 лева (посмотреть курс евро к рублю). Для удобства, можно считать, что 1 лев равен 20 рублям.

Недвижимость в Болгарии дешевеет уже более двух лет. Максимальная стоимость квадратного метра была зафиксирована в третьем квартале 2008 года -  1418 левов. На конец четвертого квартала 2010 года цена квадратного метра равнялась уже 946 левам. То есть падение за 2.25 года составило 33 %, иными словами, квартиры в Болгарии за два года подешевели на треть. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в этой стране равняется 19 тысячам рублей. В каком регионе нашего большого и великого государства можно купить квартиры по такой стране? На Кавказе? По последним данным Росстата, 1 квадратный метр в Чечне и Ингушетии стоил 20 тысяч рублей. Получается, что средняя цена болгарской недвижимости такая же, как в самых неблагополучных регионах России. Вы бы хотели купить квартиру в Чечне или Ингушетии? Сейчас, пожалуй, Ингушетия даже более неблагополучный регион, чем Чечня. А в Болгарии?

Средняя температура по больнице - 19. Значит есть регионы, у которых температура выше и у которых ниже. Где в Болгарии самые низкие цены на недвижимость? Габрово (576 левов за квадратный метр),  Кюстендил (580 левов за квадратный метр), Видин (608 левов за квадратный метр). Стоит сказать, что речь идет об областях. То есть это средняя цена по области. Эта же статистика и у Росстата. Средняя по области. То есть реальная цена в областных центрах выше, в области ниже (хотя есть исключения - например, Димитровград в целом дороже Ульяновска).

График 1. Средняя стоимость квадратного метра в некоторых регионах России и Болгарии, цены в тысячах рублей

Два самых дорогих региона Болгарии - это София и Варненская область. Столица и один из курортных центров. Стоимость квадратного метра в этих регионах превышает 31 тысячу рублей. Для сравнения, стоимость квадратного метра в республике Тыва - 32 035. В России один из самых дорогих регионов - это Московская область. Стоимость квартир в Подмосковье на 61 % ниже, чем в Москве. В Болгарии примерно та же картина. Стоимость квартир в Софийской области на 54 % ниже, чем в Софии. Вот только цена за квадратный метр выходит меньше 15 тысяч рублей! В России нет таких регионов! Даже в Чечне и Ингушетии квадратный метр стоит дороже 19 тысяч рублей.

График 2. Средняя стоимость квадратного метра в Софии, Софийской области и Пловдиве, цены в левах (данные с 2000 года по 2010 год)

Недвижимость в Софии с 2008 года резко подешевела. В России не было такого сильного падения. Если в конце 2008 года квадратный метр в столице Болгарии стоил почти 2500 левов (то есть почти 1300 евро), то в конце 2010 года чуть больше 1500 левов. Это уровень первого квартала 2007 года, когда цена поднялась до 1588 левов. В Софийской области цены упали не так сильно. В третьем квартале 2008 года квадратный метр под Софией стоил 750 левов, сейчас - 725. Можно сказать, что область кризис почти не затронул. В Пловдиве (втором городе Болгарии) цены на жилье упали с 1656 левов до 1034 левов за квадратный метр.

График 3. Средняя стоимость квадратного метра в Бургас и Варне, цены в левах (данные с 2000 по 2010 годы)

На особом положении находятся Бургас и Варна. Большинство курортов Болгарии находятся в областях этих двух городов. Солнечный Берег - это Бургасская область, Золотые Пески - Варненская. Кризис их задел больше всего. Здесь вопрос даже не в ценах, а в спросе. На начало кризиса на курортах было много недостроенного жилья, которое просто оказалось не на что достраивать. Например, на Солнечном Берегу в недостроенных комплексах некоторые застройщики продавали квартиры по цене дешевле 400 евро за квадратный метр. Речь, конечно, идет о комплексах, которые находились в некотором отдалении от моря. Ну и не только застройщики пытались с началом кризиса продать квартиры. Владельцы апартаментов вывешивали объявления о продаже квартир. Цены сбрасывали все. Вот только спрос все равно падал. Перестали ли падать цены? Пока нет.

Третий квартал 2010:
Бургас - 1165,
Варна - 1557.

Четвертый квартал 2010:
Бургас - 1143,
Варна - 1531.

Цены на недвижимость в Бургасе упали с начала кризиса на 37 %, в Варне - на 28 %.

Житель любого города России, заработок которого не зависит от местожительства, может продать свою квартиру в России и купить квартиру в Болгарии. Есть двухкомантная квартира в Тверской области? Можете купить квартиру в Софии или на одном из курортов. Вам хватит денег даже, чтобы купить апартаменты на второй береговой линии (то есть в 150-300 метрах от моря).  Есть однокомнатная квартира в Москве? Вы можете купить себе и апартаменты с одной спальне в Софии, и на Солнечном Берегу.

Недвижимость в Болгарии, судя по всему, находится у своего дна. За последний год цены снизились всего лишь на 5.6 %. Будут ли цены и дальше падать, покажет время.

Совершенно случайно сегодня наткнулся на VIP-Виллы в комплексе Orange County и сразу влюбился. Возможно, у комплекса не лучшее расположение. В полутора километрах от пляжа, между Солнечным Берегом и Святым Власом (или в Святом Власе) - впрочем, все застроят, и будет один курорт - Солнечный Берег (нынешние Солнечный Берег, Святой Влас, Елените, Равда).

Но понравились именно ВИП-Виллы. Комплекс еще только строится. Или можно сказать он еще только в проекте, потому что пока есть лишь территория и начали работу экскаваторы. А в разгаре сезон, так что строительство отложено до осени.

В комплексе будут не только Виллы с Большой буквы, но и апартаменты (на них мы не смотрим), таунхаусы (может быть), пентхаусы (возможно), обычные виллы (тоже возможно). Виллы с Большой буквы привлекли несколькими моментами:
1. Цена. 2000 евро за квадратный метр. Для вилл такого класса цена невысокая.
2. Большая территория рядом с виллой. По 100 евро за квадратный метр.
3. Собственный бассейн.
4. Внешний и внутренний виды.

Всего будет 5 VIP-Вилл (1 уже продана): 3 по 180 квадратов, 2 (1) по 315 квадратов. Большие виллы будут оборудованы к тому же солнечными панелями (очень люблю, солнечную энергию). Малые виллы стоят - 420-440 тысяч евро (площадь земли 700-900 квадратов), оставшаяся большая вилла - 705 тысяч евро. Рассрочка предлагается на два года. Летом 2011 года полная сдача комплекса. Но первый фаза - лето 2010 года.

Кстати первым вип-клиентом стал Михаил Боярский, купивший в комплексе таунхаус. Кроме него уже недвижимость в Orange County приобрели мисс Болгария 2008 и некий российский олигарх (ну и правильно, если купили виллу за 720 тысяч евро, значит, олигарх).