Мы начинаем серию материалов о новостройках Москвы. Первая наша остановка - метро/МЦК “Ботанический сад”. Территория за “кольцом” активно застраивается, и стройка продлится еще не меньше 3-4 лет.

Апарт-отель YE’S Botanica, стоящий непосредственно напротив входа в МЦК, практически готов к сдаче. Стоимость квадратного метра здесь колеблется от 200 до 300 тысяч рублей. Естественно, студии по 300 тысяч, а апартаменты с 2 спальням - по 200 тысяч за квадрат. Таким образом, апартамент площадью в 52 квадратных метра обойдется вам в 13.5-14 млн рублей, а 70 квадратов всего на 1.2-1.5 млн дороже.

Смело можно утверждать, что рынок вторичной недвижимости в Челябинской области переживает не лучшие времена. Недвижимость в Челябинской области остается одной из самых доступных. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке сейчас меньше 40 тысяч рублей за квадратный метр. Естественно, в Челябинске цены выше, в остальных городах ниже. В условном Златоусте (городе с населением порядка 200 тысяч жителей и “мертвым” металлургическим заводом) о такой цене можно только мечтать. Она колеблется у отметки в 20 (!) тысяч за квадрат. Небольшую двушку (45 квадратных метров) в центре города можно купить за 900 тысяч рублей.

Динамика изменения цен на вторичном рынке недвижимости Челябинской области, за м2

Но и челябинские цены очень низкие. Схожую златоустовской двушке в областном центре можно купить дешевле двух миллионов. Это небольшая двухкомнатная квартира в центре Челябинска. Получается около 40 тысяч рублей за квадратный метр. Негусто для областного центра. К слову на окраинах Челябинска можно купить квартиры в новых домах по еще более низкой цене.

Развитие инфраструктуры всегда положительным образом сказывалось на ценах недвижимости. Чем ближе к метро, тем выше стоимость. Чем ближе к Москве, тем выше стоимость. Несколько лет назад в России начали строительство скоростных железных дорог. Сапсан соединил Москву и Питер. Аллегро - Питер и Хельсинки. Таким образом, Санкт-Петербург стал еще более привлекательным городом. Затем запустили скоростную электричку “Ласточку”, которая за 4 часа доносит из Нижнего Новгорода до Москвы, а за 6 часов - из Курска.

Причем, билет на “Ласточку” по направлению Нижний Новгород - Москва стоит дешевле плацкарта - 700-800 рублей.

Карта скоростных железных дорог

К чемпионату мира по футболу планируется построить железную дорогу Москва - Казань. Самую скоростную. Сейчас максимальная скорость - 250 км в час. С такой скоростью может ехать “Сапсан”. На новой линии будет доступна скорость 400 км/ч.

Уже сейчас привлекательность городов, у которых есть скоростные поезда, выше, чем у других.

Если раньше поезд Нижний Новгород - Москва шел 7-7.5 часов, то сейчас на “Ласточке” время сократилось до 4 часов. И если выбирать между самолетом и “Ласточкой”, то я выберу “Ласточку”. “Ласточка” отправляется из центра города и пребывает в центр города. На самолете время сэкономить не получится. До аэропорта заранее (проверка) - полет - из аэропорта Москвы (минимум 40 минут на аэроэкспрессе, если). В итоге не меньше 3 часов, а, вероятно, больше. Если брать из аэропорта такси, то около 3.5-4 часов в зависимости от пробок.

Россияне все больше проводят времени в интернете. Каждый год рост. И количество запросов к поисковым системами растет. За последний год прибавка в 10 %. Вот только запросы, связанные с недвижимостью, показывают обратную динамику. -0.5 % по всем поисковикам, -2.5 % - в Яндексе.

Мы проанализировали разные направления, отсеяв запросы, связанные с арендой.

Изменение количества запросов, связанных с покупкой недвижимости (Яндекс)

Видно, что россияне стали больше интересоваться недвижимостью в Сочи и Крыму. По Крыму наблюдается настоящий бум. Количество запросов выросло в 7 (!) раз. Крым обошел Болгарию, которая была самой популярной среди зарубежных стран.

И, конечно, такая ситуация сложилась из-за украинского кризиса. Во-первых, Крым стал российским. Во-вторых, курс евро за год вырос с 43 рублей до 51. В-третьих, кое-кто может чувствовать беспокойство по поводу отношения к россиянам в Европе.

Наиболее серьезно пострадали продавцы недвижимости в Испании, Болгарии, Италии, Чехии, Германии, которые ориентировались на российского покупателя.

Особняком из зарубежной недвижимости стоит Турция (+14.5 %). Турция - член НАТО, но, в отличие от европейских стран и США, не стала вводить против России санкций. И россияне стали переключаться с Болгарии и других европейских стран на Турцию.

К Москве можно относиться по-разному, но близость к Москве однозначно повышает цену недвижимости. Мы решили сравнить стоимость квартир в новостройках у одного из крупнейших российских застройщиков компании СУ-155. Компания в настоящий момент строит недвижимость практически во всех соседних с Москвой областях, что дает отличную возможность сравнить цену на недвижимость в Туле, Калуге, Ярославле, Владимире, Твери и Обнинске.

Цены на квартиры в новостройках в первую очередь зависят от стадии строительства. На этапе котлована или проектной документации цена минимальная, когда здание достраивается - максимальная.

Сравнение цен на квартиры в новостройках на этапе котлована (указана стоимость квадратного метра, в тыс. рублей)

Конечно, большое значение имеет площадь квартиры и расположение здания (район в городе). Так, однокомнатные квартиры всегда дороже двух-, трехкомнатных. И квартиры в центре почти всегда дороже, чем квартиры на окраине (кроме элитных районов). Но зачем писать о том, что известно всем?

Наукоград Обнинск формально находится в Калужской области, но фактически практически в Московской. От Обнинска до Москвы - 100 км. Самое что ни на есть Подмосковье, отсюда и цены выше, чем в Калуге.

В целом цены в городах-соседях Москвы не сильно отличаются. Трехкомнатную квартиру в Твери, Ярославле или Калуге можно купить за 30-35 тысяч рублей за квадратный метр. В зависимости от  метража - это 2.5-3.5 млн рублей.

Сравнение цен на квартиры в новостройках на этапе завершения строительства (указана стоимость квадратного метра, в тыс. рублей)

По квартирам на этапе завершения строительства сложнее составить картину по ценам. В большинстве зданий остались единичные непроданные квартиры. Учитывая разницу в цене, будущие жильцы стараются покупать недвижимость в самом начале строительства. Цены в Обнинске примерно, как в Ярославле. Недвижимость Тулы дешевле.

Разница между ценой на этапе котловане и финальной стадией достигает 10 %. Это немногим больше годовой инфляции. А между котлованом и последними этажами проходит как раз примерно год. И примерно те же 10 % можно получить на депозите в банке. Так что экономии как-таковой нет. Если только вы не вложите на год средства под проценты, превышающие 10-15 %. Вот только на этапе завершения строительства выбор квартир будет ограниченным.

У меня есть страстная любовь к центрам. С центрами трудно прогадать. Почти в любом городе мира центр неплох (если сравнивать с окраинами городами). Челябинск не исключение. Особенно если не выбирать проспект Ленина или улицу Кирова с окнами на местный Арбат. Там шумновато.

Сегодня мы выбираем недорогое жилье в центре Челябинска. Мы ограничены 3 млн рублей.

Начнем осмотр с вторички. Я хоть и люблю новостройки, но все знают, что в центре в основном старый жилой фонд, и на новое жилье цены соответствующие.

Курчатова, 20 - 10-15 минут пешком от площади Революции. Маленькая (45 квадратов) двухкомнатная квартира за 2 млн 300 тысяч рублей.

Это именно квартирка. Зато с ремонтом, практически в самом центре (в идеальном месте - пересечение улицы Воровского и Свердловского проспекта) и всего за 2.3 млн рублей.

Есть квартира на Елькина, 82. Недалеко от Киномакса и банка “Русский Стандарт”.  Двухкомнатная перепланированная в трехкомнатную. 63 квадратных метра. Цена - 2 млн 750 тысяч рублей.

Дальше от центра, на улице Воровского, 62 можно купить квартиру в новостройке. Однокомнатная (63 квадрата) - почти 3 млн рублей. Двухкомнатная (около 100 квадратов) - порядка 4 млн рублей (стоимость зависит от этажа). Если смотреть только на комнаты, то прилично дороже. Если на метраж, то в принципе цены, как на вторичном рынке.

На Елькина, 84 можно купить двухкомнатную квартиру в новостройке малой площади. 50 квадратных метров - 2 млн 900 тысяч рублей.

Где на 30 тысяч жить хорошо.

Все-таки тридцать тысяч тридцати тысячам рознь.
Мы решили сравнить цену на аренду квартир в городах России и Европы. 30 тысяч рублей - это 750 евро. На эти деньги с трудом можно найти квартиру в Москве и с легкостью в Софии (столице Болгарии).

В столице России за 30 тысяч рублей можно найти только потрепанные временем однокомнатные квартиры. Квартиры класса люкс начинаются от 45-50 тысяч рублей.

В северной столице за 30 тысяч рублей можно найти даже трехкомнатные квартиры. В заданном диапазоне уже есть квартиры с хорошим ремонтом и недешевой мебелью.

В столице Киевской Руси цены примерно такие же, как в Санкт-Петербурге. В центре можно найти однокомнатную квартиру класса “люкс” по цене до 30 тысяч рублей. Но основные предложения начинаются от 1000 долларов США.

В болгарской столице за 30 тысяч рублей (или 750 евро) можно найти отличные апартаменты площадью свыше 100 квадратных метров в закрытом комплексе.

В столице французской за 500 евро в месяц (20000 рублей) можно снять студию в 17 районе. Ее площадь будет составлять 9 квадратных метров. Это реалии Парижа. Но у нас есть целых 750 евро, а не 500! За эти деньги можно снять студию (аж 12 метров) во втором районе, а это самый центр Парижа, или студию в 12 районе, но уже площадью 18 квадратов. Нет никакой речи об апартаментах с 1 спальней. Это Париж.

В каком городе выгоднее купить квартиру с целью сдачи ее в аренду?

Не секрет, что многие покупают квартиры с целью инвестиций. Купить, чтобы потом продать дороже, и купить, чтобы сдавать в аренду. В каком городе доходность от сдачи в аренду будет выше? Мы решили посмотреть, в каком из городов России выгоднее купить двухкомнатную квартиру, которую можно прямо сразу же сдавать в аренду. Это не элитное жилье, но и не хрущевки. Для Москвы и Санкт-Петербурга не последнюю роль играет близость метро. Мы рассматривали варианты, которые находятся максимум в 15 минутах ходьбы от метро. Под границами центра  Москвы подразумеваем кольцевую линию метро. Самый центр не учитываем.

Доходность от сдачи квартиры в аренду коррелирует со ставками по банковским вкладам. Обычно доходность от аренды превышает ставку по депозитам на год. Сейчас реально получить более 10 % годовых. При сдаче квартир в аренду такой доходности нет, а это значит, что либо цены на квартиры будут снижаться, либо арендная плата будет расти. Ставки по депозитам сейчас растут. Арендной плате расти сложно, потому что уже сейчас она на высокой уровне. Если брать средние зарплаты в Москве, Санкт-Петербурге и Челябинске, то получается, что плата за квартиру съедает более половины заработной платы. Впрочем, мы смотрели двухкомнатные квартиры, а их чаще всего снимают либо молодые пары, либо семьи, а значит работающих может быть и двое. Но даже в этой ситуации доля аренды в ежемесячных расходах пары/семьи будет очень большой.

За МКАД жизни нет

Купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге может не каждый, поэтому и бросают люди взор на другие города. Сегодня мы пробежимся по областным центрам регионов, которые находятся южнее Москвы, но не граничат с Московской областью, именно поэтому в нашем обзоре вы не найдете Тулу, Калугу и Рязань.

На стоимость квартиры в Белгороде или Тамбове уже не влияет относительная близость к Москве, потому что из этих регионов проблематично добираться на работу в столицу. Да и на выходные из Москвы в эти регионы выбираться тоже не так-то просто. Расстояние от Москвы до Орла - 366 километров. С одной стороны не так много, с другой - на дорогу уйдет пять часов, если повезет.

В половине из рассматриваемых городов можно купить однокомнатную квартиру за миллион рублей. В Тамбове можно приобрести студию за 720 тысяч рублей. Выше цены в Орле, Липецке и Белгороде. Для покупки квартиры в новостройке Белгорода или Липецка понадобится минимум 1.5 млн рублей. В Белгороде квадратный метр начинается от 36 000 рублей, но большинство предложений дороже 42 000 рублей.

Стоимость недвижимости на первичном рынке

Это не средние цены. Это минимальные цены из тех предложений, что мы смогли найти.

Квадратный метр в новостройках за год подешевел на 12.1 %. Средняя стоимость квадратного метра в России, по данным на второй квартал 2011 года, равнялась 42.2 тысячи рублей. Год назад было 48.0 тысяч рублей. Но стоит отметить, что по сравнению с первым кварталом 2011 года наметился рост (+1.6 %).

В Москве за год стоимость квадратного метра в новостройках упала со 142.8 тысяч рублей до 126.5 тысяч рублей.  Совсем другая картина в Московской области. Год назад квадратный метр на первичном рынке стоил 60.0 тысяч рублей. Сейчас - 66.7 тысяч рублей.

В Санкт-Петербурге цены почти не изменились - 78.4 тысячи рублей (-1.1 %).

Стоимость квадратного метра на первичном рынке в субъектах Российской Федерации (данные Росстата, на 2 квартал 2011 года):
1. Москва - 126 536
2. Санкт-Петербург - 78 435
3. Московская область - 66 723
4. Ямало-Ненецкий АО - 64 417
5. Сахалинская область - 58 115
6. Ненецкий АО - 56 660
7. Ленинградская область - 48 017
8. Калужская область - 47 332
9. Хабаровский край - 47 422
10. Якутия - 47 202
11. Ханты-Мансийский АО (Югра) - 46 788
12. Амурская область - 46 223
13. Камчатский край - 45 911
14. Карелия - 45 160
15. Архангельская область - 45 126